重返博浪人生第420章关于试点、关于二季度小总结
7月1号，星期一，农历六月二十四。
晴。
太阳好似才刚刚爬起来，就已散发黄白色光芒。
“诶诶诶诶，小心鸡蛋，袋子破了……”
“鸡蛋怎么掉下去就熟了，好几个呢！”
“今年这天也太热了。”
坐在车上的温良看着小区内马路牙子边上一连摊出来好几个煎鸡蛋，乐得大笑。
虽然过路的人跟苏红雪住一个小区，但温良不认识，就也没弹下车窗去招呼，耐心等着苏俭下楼。
他一点也不想下车在马路牙子上等人。
毕竟今天是个火辣辣的好日子。
苏俭戴着遮阳帽用一种颠儿颠儿的姿势快速移动到了车边上，火速拉开车门上车关门，可谓一气呵成。
至此，苏俭终于长出一口气，摘掉帽子，不由感叹：“这样的天气能等我，还能陪我去逛街的，已经是真爱了。”
她刚才上车时已经看到了有人正在清理那摊成一地的煎鸡蛋。
温良就笑：“哈哈，不要这么轻易。”
“开玩笑的你也信。”苏俭撇嘴，“你这个人啊，该信的不信，不该信的信。”
温良轻笑着，没有过多反驳。
今天的安排仍然很简单，四处熘达。
不过今天的江夏，或者说今天的湖北，颇有些不一样。
…………
上午。
省府印发了一份文件。
《关于促进省内房地产业良性循环和健康发展的通知》
主要涉及到三大块的内容。
一是关于压实省内各大城市地方责任，平稳有序促进‘保交楼’工作。
二是关于即日起至2013年12月31日止冻结发放商品房预售许可证。
三是关于补充修订城市商品房预售管理办法的草桉公布，草桉将于2014年1月1日实行。
第一大块内容所描述的内容很明确，保交楼，顾名思义，即确保已经展开预售的所有楼盘能平稳、有序、及时的完工交付。
主要涉及到的方面有，进一步加强开发商商品房销售资金监管，防范违约风险，确保楼房保质保量如约交付给购买者。
要求各大银行、相关机构等等落实具体责任等等。
规定很细致。
所有可能钻空子的地方都被堵上了，责任落实到各个主体。
比后世上面提出的‘保交楼’从法律、规定、标准、责任等各个方面更加细致，几乎是不讲究灵活度的。
一切为了确保楼房如期交付。
没有讨价还价的空间。
第二大块内容就更简单了。
预售证的冻结十分简单，虽然市县一级的住建单位可以进行相关批准，但证书由省住建单位统一印制、办理登记审批和核发。
源头把控在省里。
下面再怎么有办法也没用，上面不核发，这流程直接终止。
第三大块内容是配合第二大块内容来的。
占据篇幅是最长的。
没有要一棍子打死预售制的意思，毕竟预售制本身的影响不小，有它积极的一面。
主要内容是抄作业。
预售这个东西是香港的舶来品，是那边五十年代开始进行的楼花机制，九十年代内地引入了这个机制，但作业只抄了一部分。
楼花机制在香港施行了五六十年，早在2003年时期出现过交付风险，然后当地经过审慎立法，约束了风险。
但是这些内地就没抄了。
其中主要的重点是风险约束，如：
订金需由制定信托机构监管，开发商不可随意支取。
其中更具体的内容有：
对买卖双方而言，提前锁定了价格和销售。
关于建设资金更是有明确的保证要求和监管程序。
购房者在开发商完成建设并正式交付之前才会申请按揭贷款。
等等。
而对于内地预售来说，最后一点显得尤为重要。
现在印发的文件第三大块内容其实等于是把香港楼花机制的约束条件抄全。
包括考虑到烂尾楼的情况，加大了监管力度，要求开发商不能自由将预售资金从监管账户提取，以保证在开发商出现财务困难时，项目也会有足够资金继续按计划兴建。
同时根据相关策略，直到项目完工确认交付收货后，开发商才会收到款项，防止开发商将预售款项挪作它用。
对于开发商的相关权益当然也有考虑。
开发商的建筑费也还是可通过不同方式获得。
包括开发商从银行处获得建筑费用贷款；
或银行担保万一开发商出现财政困难，会继续支付建筑费直到楼盘建成；
或开发商自行垫付一定建筑费在监管账户内，余额用担保来承借等等。
其次草桉中相关条款与过去最大的变化是：购房者的支付形式。
同样是最少首付总款项的20%，但是剩余的80%无论是按揭还是全款，都要等到正式交房之时才会正式开始履约。
当然，细则有很多。
比如购买期房时，虽然只需要支付20%为首付，但仍然需要完成一系列信用审核。
如后续要选择按揭贷款，则同样需要评估购房者的收入状况、征信状况、可获得按揭贷款的金额上限、最长还款年期等等。
如选择全款支付，同样也有相关审核。
为了防止大范围炒房，也加入了一定量因地制宜的防范策略，包括购买资格等等。
这一套反正是现成的。
过去、现在、将来都控制不了的炒房团，这个草桉也一样很难规避。
综上。
整体核心只围绕一个事情：将原来预售制度下，风险全部转嫁给购房者个人的现状，改为风险均摊。
有香港能前后五六十年没出现过大规模烂尾楼的桉例在，湖北自然也可以。
这样的策略下，关于‘地产金融’行业里会涌现出来的商业天才，在湖北是已经不可能再出现了。
按照原有的预售制，只要能从银行不断贷款，那商业神话就永远会不断涌现。
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后世在皮带许等大老跌落神坛之前，自媒体、网络报道都在吹嘘他们多牛多牛，然后潮水一退，结果大家都看到了。
所以说，这些所谓的商业神话靠的是什么，已经是不言而喻了。
在当下这个时间节点，房价还没有超级大放水的情况下，这样的策略施行，影响力不算太大。
毕竟这二年烂尾楼现象也还不算多。
当然，一些玩惯了资金到处挪用，宽松的监管，一句话就能拿下预售，四处开花的地产商，还是对这样的试点文件表达了十二万分的反对意见。
不过这些意见并不重要。
因为制度本身没毛病。
甚至是属于君子协定一类的。
对于遵纪守法的地产商，毫无压力。
实际上根本没影响到开放商的所得利润，甚至明显有利于背景简单、规模较小的开发商。
因为这类开发商中有很大一部分本来就没能力去玩那手‘开局一块地，贷款到处拿地无限循环往复吹泡泡到负债两万亿’的模式。
所以，现在的模式也不过是资金宽裕多开楼盘，资金不宽裕少开楼盘，还是能吃饱饱，说不定还有机会捡漏做大。
预售制发展到后世，因为各大地产商负债率奇高无比，最终烂到无与伦比的地步，所有报道仍说银行业不会出现系统性风险，是因为风险彻底转嫁给了每个个体。
敢于强制断供的人毕竟是少数，哪怕联合起来，也只是一个个个体，并且房子还没实际交付变成商品，甚至不具备流通性，所以只是分别爆发的独立事件，独立事件不到一个足够大的体量是无法触发系统性风险的。
所以后世哪怕网络渲染多地强制断供，银行发声明表示占比非常少，依旧稳如泰山，也是这个缘故。
毕竟……在互联网金融大肆兴起的后世，号称90后人均背负超10万的网贷，逾期率高得吓死人，也照样没有引发什么系统性风险。
总之，在宏大背景，或者说统计数据面前，个体是非常微小的，而那种状态也是非常微妙的。
在社会环境紧绷，大范围割裂的情况下，还是有那么多人不断不断的人为制造机会去满足自己那贪心不足的私利，也是因为其中有这样那样的微妙情况可以利用。
个体……
太微不足道了。
并不意外的，这份文件很快引发了流量聚焦，海量讨论。
所有立场站在地产商等方面的评论，都在汹涌的大众观点下，起不了半点波澜。
“这样的试点应当扩大到全国范围啊！”
“想说楼花这个东西为什么不抄全，现在总算有地方开始抄全作业了，江夏也是个不错的城市，有点想去那边发展了。”
“江夏房价现在还不错，又不用担心烂尾，可以考虑入手定居，而且……江夏现在一直在大力打造光谷，工作选择余地也大。”
“听说博浪的星空半导体也在江夏，最近正在联合华力微大招聘工程师，将来发展应该还不错。”
“不是不错，是很好，星空半导体不愧是博浪旗下的，让我这种苦逼IC工程师也拿到了非常称心如意的高薪酬，我已经连夜搬到了江夏。”
“属实没想到对地产行业的乱象整治会来得这么快，只能说……满足了。”
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